2015年12月27日日曜日

「管理人の常駐について」~平成28年度川崎市ワンルーム形式住宅等建築指導要綱の改正見直し案について

管理人の常駐についても整備基準の見直し案が出ています。

【現行】

30戸未満のワンルームでは必要に応じて巡回

30戸以上はごみの収集日日中2時間以上駐在

【改正案】

30戸未満のワンルームでは必要に応じて巡回

30戸以上50戸未満 ごみの収集日を含む週5日以上かつ4時間以上の駐在させる。

50戸以上100戸未満 ごみの収集日を含む週5日以上かつ8時間以上の駐在させる。

100戸以上 原則管理人駐在となる改正案が出ています。


私たち西加瀬町内会は株式会社伸和技研が進める

109戸大ワンルームマンション仮称 中原区西加瀬プロジェクト

神奈川県中原区西加瀬9-27 の建設に反対しています。

今後も新要綱の継続的な検討が行われますので

その他の要綱についてや今後の経過についてお伝えしていきます。

2015年12月10日木曜日

既存不適格物件

既存不適格とは、建設当時は適法でも、その後の法改正などで建築基準法の基準に合わない状態になること。物件そのまま家を使っても、違法にならず、行政 が強制的に改善させることもできないが、一定の増改築などの際、その時点の基準に合わせ、改めて建築確認を受ける必要がある。もし建て替えの際、建設時よ り厳しくなった規制に引っかかり容積率がオーバーしていたら、現状より容積率の小さい家にしなければならない。逆に小さい場合は大きくしなければならない。建て替えや売却を検討するなら容積率を調べないと不利益になります。

特に昭和48年以前は、建ぺい率や容積率の規定もありませんでしたので、広さや容積を制限されずに自由に建物が建てられていました。昔は違法ではなかった家が今の基準では違法となってしまう既存不適格の建物を購入してしまうと、建て壊しすると面積を縮小しなくてはいけなかったり、マンションの場合は戸数を減らして資産価値が下がってしまう可能性が大きくなります。

特にマンションの建て替えは広い敷地を生かして今よりも沢山の戸数に建て替えることにより、その余分に作った分譲戸数の売却利益から現住人が負担する建築コストを捻出していきます。

建物の容積率とは、敷地面積に対する、建物の延べ床面積の割合です。
マンションを買おう、借りようとする人が不動産の検索サイトで条件を設定する際、広さは「25平方メートル以上」とするケースが多く、専有面積20平方メートル未満のニーズは少ない。 バブル期に建てられたワンルームマンションは、都心3区(千代田区、中央区、港区)でも空室率が20~30%台に達している。20平方メートル未満の物件が多いのが要因と言われている。
新築でもそういった物件が今後年間2%づつ落ち込む住宅購買率で生き残っていけるのであろうか?
 一方、住宅は過剰に造られ続けている。日本の適正な新設住宅着工戸数は約45万戸くらいと専門家からは言われているが、昨年は100万戸、今年は90万戸ほどになる見込みだ。
これは、日本ではいまだに「景気回復の道具として新規の住宅建設が重要な役割を果たす」とされ、住宅供給量をコントロールしていないためである。
経済協力開発機構(OECD)に加盟する多くの国は「住宅総量目標」「住宅供給目安」などの指標を持ち、市場の住宅数をコントロールしている。
 このように少子化、人口減少、住宅の需給緩和が相まって、住宅価格は下がる。
麗澤大学の清水千弘教授らの研究によると、日本の住宅価格は今後30年間に 年2%弱ずつ下落するという。現在地方での空き家が多く問題視されているが今後の人口の減少にともないやがてこの波は都市部にも来るのではないかと推測される。

最低居住専用面積引き上げ~平成28年度川崎市ワンルーム形式住宅等建築指導要綱の改正見直し案について

2015年12月9日私たちが川崎市のまちぢくり委員会に出した

社会的要請、請願に対し正式な返答、改正案が出たためここで公表いたします。

これまでの活動に対して一定の理解が得られたのではないかと考えています。

この改正案は議会でもワンルーム住宅の質の向上、

首都圏からの急激な流入と新規開発の懸念から

早急な法整備、対応が求められ最低居住専用面積が引き上げされることになりました。

2016年4月1日に改正案が公布、同年9月1日より施行予定となりました。

現在川崎市の整備基準では現在ワンルームマンション

の専用面積が18㎡以上となっていましたが

今後は20戸以上のワンルームに対し25㎡以上に変更となります。


当然川崎市の今後建設予定のワンルームマンションに対して大きな影響を与える事実ですが

東京都のほとんどの区では基本計画ですでに25㎡以上を定める最低居住面積水準として基準が設けられています

私たちが建設に反対している株式会社伸和技研の仮称 中原区西加瀬プロジェクトも1~4Fで21.09㎡ 5Fのみ21.24㎡と例外ではなくありません。


こちらの申し入れに対しては相手方からは町内会に対し、わざわざ弁護士を通じ名誉棄損や販売の不利益を訴える幼稚な脅しが来ているだけで株式会社伸和技研からは話し合いや説明会が行われることはありません。

近隣住民の社会的要望に対し誠意のある対応を行わない

建設中に住民の意見を聞き入れ建築業者が

将来的に購入者である買主にたいしても、万が一、

何かしらの不具合があった場合は対応をしてくれるのでしょうか?

株式会社伸和技研は会社としての社会的信用、評判を心配されたほうが堅実ではないでしょうか?

私たち西加瀬町内会は株式会社伸和技研が進める

109戸大ワンルームマンション仮称 中原区西加瀬プロジェクト

神奈川県中原区西加瀬9-27 の建設に反対しています。

今後も新要綱の継続的な検討が行われますので

その他の要綱についてや今後の経過についてお伝えしていきます。


2015年12月8日火曜日

12月9日まちづくり委員会で異例の再審査が行われます。

前回2015年7月31日に行われた

まちづくり委員会請願審査の再審査が
2015年12月9日 水曜日 川崎市役所の第2庁舎 5階で

10:00~行われます。

公開の議会ですのでどなたでも傍聴、ご参加いただけますので

ご協力お願い致します。

西加瀬町内会ではこのプロジェクトに断固反対しています。




前回の審査では市議会に提出された資料や現地の調査を基に

私たちの請願の4つの項目について議論や質疑応答が行われましたがその際

年内を目途に条例化に向けワンルームマンション建設に対する規制、要綱をまとめること

本物件のマンションの一部構造の変更、プライバシーの保護や


裏口の私道からの車、バイク、自転車の出入りによる

住環境の悪化の懸念、安全を守るために今後住民との話し合いがもたれるよう

業者に働きかけること
などが約束されていますので

ここで何かしらの進展が望めるのではないかと思います。


2015年9月8日火曜日

看板を設置しました


町内会で看板を設置いたしました。

川崎市でワンルームマンションの規制条例ができれば

「仮称西加瀬プロジェクト」の建築物は「既存不適格物件」

になる可能性が高いです。

新聞やタウンニュース中原版でも市議会議員さんに取り上げられ

社会的にも関心の高いニュースですが

投資家の皆さんや購入者の方は

どういった印象を持たれるのでしょうか

住民の意向を無視したまま

伸和技研さん、それでも造るの?




2015年8月21日金曜日

西加瀬プロジェクト建築主への申し入れ書の提出

8月20日に建築主である株式会社伸和技研と施工業者である株式会社合田工務店へ、西加瀬町内会より申し入れ書の提出をしました。

以下原文です。

2015年7月31日、市議会まちづくり委員会において、私たちが提出した「住環境保全のため。109戸大ワンルームマンション計画変更を求める請願」の審査が行われました。

質疑を通じて市内でワンルームマンション建設が増大していること、しかも3ケタを越える大規模ワンルームが急増している実態が明らかになりました。私たちは東京都各区が行っているワンルーム規制を回避した事業者が規制野放しの川崎を狙って進出しているのではないかと指摘しました。

市もそれを否定できず、まちづくり局長は「大規模ワンルームマンションは管理が行き届かない、世代間バランスを崩すなどのソーシャルリスクがあり、周辺環境に好ましくない」との認識を示したうえで、年内を目途に条例化も視野に規制強化の検討していると答弁しました。

東京各区のようなファミリータイプの併設を義務づけられればワンルーム戸数は大幅な削減を余儀なくされます。


また、局長は「規制条例制定前にそれに沿った計画に変更するよう求めることは困難だが、住民要望をしっかり受け止め指導していきたい」とも答弁しました。

☆市民の代表機関である市議会の意思と行政の方針が明確に示された今、早急に説明会を開催し、貴社の見解を示したうえ、住民と誠意を持って話し合うことを求めます。

2015年8月11日火曜日

まちづくり委員会での審議および条例化が検討されていることが新聞記事になりました。



8月1日の朝日新聞、神奈川新聞に

川崎市が年内を目途にワンルームマンション規制する方向で

検討に入っていることが記事になりました。



8月1日朝日新聞


8月1日神奈川新聞

中原区だけではなく川崎市全体での調査でも急速に増加傾向にある

大型ワンルームマンションに対しての規制、条例化にむけて

市が動き出しています。

西加瀬町内会では引き続き

株式会社伸和技研の行う 仮称)中原区西加瀬プロジェクトの建設に反対し

一部計画についての変更を求めていきます。

2015年8月1日土曜日

まちづくり委員会請願審査が行われました


7月31日、川崎第二市役所にて

まちづくり委員会請願審査が行われました。


について川崎市議会議員12名と川崎市のまちづくり局の職員による議会を


西加瀬町内会で参加し、傍聴してまいりました。


 市議会に提出された資料や現地の調査を基に

私たちの請願の4つの項目について議論や質疑応答が行われました。

1.1戸建てかファミリー型マンションへの計画変更

せめてファミリー型の併設に計画を変更するよう働きかけること

2.事業者の説明会の開催し、住民の要望に耳を傾け誠意をもって話し合うこと

3.工事協定書の締結。締結まで工事を進めないこと

4.ワンルーム形式の集合住宅の建設指導要綱の見直し

東京都区部並みの規制をめざし早急に条例化すること


その結果、川崎市中原区を中心に急激に増えている

ワンルームマンションの建設に対しては市でも調査を行っており

年内を目途にワンルームマンション建設に対する規制、要綱をまとめること

マンションの一部構造の変更、プライバシーの保護や


裏口の私道からの車、バイク、自転車の出入りによる

住環境の悪化の懸念、安全を守るために今後住民との話し合いがもたれるよう

業者に働きかけることが約束されました。


今回の私たちの請願に対しては大きな一歩です。

 今回提出された請願署名は計1251名も方々にご協力を頂き提出しました。

この場を借りて皆様に深くお礼申し上げます。

現在工事も着々と基礎工事が進んでいます。

私たちが反対しているのは住民の意見にまったく耳を傾けない

株式会社伸和技研に対し、しっかりとした話し合いを求めるとともに

建築内容の一部について変更を求めていきます。



2015年7月21日火曜日

川崎市議会議員局の現地視察が行われました。


本日7月21日、川崎市議会議員局が


に対する現地調査、視察に来ました。

 市議会に私たちの意見を請願しており、本会議で委員会に付託します。

 請願には、川崎市議会議員の紹介が必要ですが

今回すべての政党の議員に紹介をして頂きました。






西加瀬の住民も立ち会い見守りました。

暑い中皆様お疲れ様でした。
今後、議会が7月31日に川崎市役所の第2庁舎 5階で10:00~行われます。

公開の議会ですのでどなたでも傍聴、ご参加いただけますので

ご協力お願い致します。

西加瀬町内会ではこのプロジェクトに断固反対しています。

反対する理由
インターネット署名を開始いたしました。

2015年7月16日木曜日

インターネット署名の開始


これまでの手書きの署名と合わせてインターネット署名を開始いたしました。

Change.org
を使うことにより、世界中のどこにいてもキャンペーンを立上げ、署名賛同を集め、意思決定者に働きかけることができます。名前とメールアドレスで署名が可能です。

西加瀬町内会は株式会社伸和技研の行「仮称)中原区西加瀬プロジェクト」の建設反対運動ならびに「川崎市での狭小住戸集合住宅(大型ワンルームマンション)の建設規制を求める署名運動」を行っています。引き続きご協力をお願い致します。

2015年7月11日土曜日

基礎工事の切削作業の影響による隣接する建屋の被害状況


梅雨の間、株式会社伸和技研による
(仮称)中原区 西加瀬プロジェクト着々と基礎工事が進んでいます。

震動、騒音を伴う基礎工事の切削作業の影響で隣接する建屋に被害が出ました。

工事の影響で地盤が沈下しているのではないかと推測されます。




2015年7月7日午前工事と雨の影響もあり

地割れが生じ建物に沿った地盤に隙間が出来ています。





建屋内にも地割れが起きてしまいました。





外側基礎のブロックの割れ



建屋内







地盤の沈下により隙間が出来ています。







建物も地盤の亀裂がある真ん中あたりからやや歪みはじめています。

当然、営業にも支障をきたす可能性があり

今後も梅雨の間進む工事に不安がつきません。

西加瀬町内会は株式会社伸和技研による

(仮称)中原区 西加瀬プロジェクトに反対しております。→反対理由

引き続き川崎市議会への条例の請願、署名活動を続けております。

みなさんのご協力宜しくお願い致します。




2015年6月21日日曜日

建設に反対するのぼり旗を設置しました。

6月21日 西加瀬町内会では朝から

株式会社伸和技研の進める大ワンルームマンションの

建設反対を求めるのぼり旗をすべて許可済みの私有地内に設置しました。
雨の中、町内会の近隣住民が集まりみんなで協力して立てました。






西加瀬町内会ではこのプロジェクトに断固反対しています。



2015年6月20日土曜日

なぜ大ワンルームマンションの建築に反対するのか

最近の不動産、住宅は、一部地域では不動産価値が上昇しつつあります。私たちの住む元住吉駅は隣駅に東横線の武蔵小杉駅があります。近年、横須賀線の開通、タワーマンションの建設、グランツリーなど商業施設のオープンで全国的にも注目されている都市です。同時に投資目的でのワンルームマンションにも人気が集まっております。これは当然、購入者が住むのではなく、第三者に貸し出して賃料収入を得るために購入するケースが多くなっています。都心は学生が多いことから、ワンルームマンションの需要は底堅いものがあります。しかし、ワンルームマンションの増加は、地域の子供を減少させるとともにコミュニティの希薄化という問題を招いています。また将来的な少子高齢化が進めば確実に空き家が増えていくことが懸念されています。たとえ入居者で人口が一時的に増えたとしても子供をもつ世帯が増えなければ、将来的な街づくりや人口の増加にはつながりません。

こんなデータがあります。

野村総研のレポートや国の統計である

国交省国土計画局のデータです。
これをみても今後日本の人口は間違いなく減少していきます。





とりわけ若年層が減少していく中、本当にこんな大型のワンルームマンションが住宅街に必要なのでしょうか?もし、将来的に投資価値が減少した場合はどうするのでしょう?全部が賃貸マンションに変更されるのでしょうか?空き家だらけになる可能性も考えられます。
当然、事業者はマンションを売ってしまえば終わりかもしれませんが近隣住民はここに一生住み続けます。しかも狭い形態ばかり偏った住宅の供給は、地域の構成員を限定させ、子育て、教育、福祉、町内会など多様な世帯が協力して行うべき街づくりに、将来、重大な支障をきたすことが懸念されます。

また孤立化やコミュニティの希薄化だけでなく生活時間の違いやマナーの問題、入居者が頻繁に入れ替わる可能性や安全面での信用性、災害時の対応なども含め安心して暮らしていくための不安が尽きません。

そのため都心各区ではすでにワンルームマンションの規制が次々と打ち出されています。
一定戸数以上のファミリータイプの併設を義務付ける条例(一部で指導要綱)を定めています。
その一例として、豊島区では平成15年12月に「狭小住戸集合住宅税」の条例を制定し、平成16年6月1日から施行しました。

「豊島区狭小住戸集合住宅税条例」(地方税法第5条第3項及び同法第669条に基づく市町村の法定外普通税)に基づく狭小住戸集合住宅税の課税上の取扱いについて

これまで、千代田区や中央区、葛飾区のようにマンションのような大規模住宅に対して一定割合以上の家族向け住戸を義務付ける動きはありましたが、税金という形で強い姿勢を打ち出したのは豊島区が初めてでしょう。
平成10年住宅・土地統計調査によると、豊島区内の住宅は約125,000戸ありますが、その40%以上が30㎡未満です(下図参照)。

その結果、全世帯に占める単独世帯は56%と23区で一番高い割合となりました。その一方で、子供をもつ世帯は26%まで減少したことから、豊島区としては将来の街づくりに強い危機感を抱いていました。

狭小住戸集合住宅税について

豊島区の狭小住戸集合住宅税は、専用面積29㎡未満の狭小住戸が9戸以上の場合、建築主が1戸につき50万円 支払うというものです。長く営業している不動産業者によると、建築主の側でも29㎡未満の住戸を8戸までにおさえることで、課税されないように工夫する動 きが出てきたということです。

ワンルームマンションの建設業者は開発規制で足並みをそろえる東京都区部から、野放し状態である川崎市を狙って、今後次々と進出してくる恐れがあります。現在、人口の流入が増加傾向にある川崎市でこういった規制がいまだない事に危機感を覚えています。私たちは川崎市でも早急なワンルームマンションの対策の制度整備の必要性を訴えていくとともに
株式会社伸和技研の建設する「中原区西加瀬プロジェクト(仮称)」に断固反対していきます。

2015年6月18日木曜日

川崎市議会への請願書を提出、受理されました。

昨日6月17日 川崎市議会へ株式会社伸和技研が進行中の

「中原区西加瀬プロジェクト」の大ワンルームマンション計画に対し

変更を求める請願を提出し受理されました。

町内会では今後、署名活動を行い計画の変更を求めていきます。

地域の方々だけでなく全国の皆様からのご協力を宜しくお願いします。





2015年6月16日火曜日

プレールドゥーク元住吉 大ワンルームマンション反対運動の経緯

神奈川県 中原市 西加瀬町内会は株式会社伸和技研の行う

街壊し大ワンルームマンションの建設に反対運動をしています。

まずはその経緯から書きたいと思います。




今回の事業は

建築主である 株式会社伸和技研

設計者 株式会社デザインファクトリー。

当初解体業者とされ施工主未定として工事開始直前に公表された株式会社合田工務店。近隣対策の説明業務者として株式会社ギャバンによって行われている。


【経緯】
  • 2015年1月20日に標識が設置される
  • 1月27日に西加瀬町内会で住民の声を聴く相談会開催。28名+町会3役 計31名で意見を出しあう。
  • 1月29日に合同での解体工事説明会が行われる。町内会の近隣住民が参加し、2時間ほどの説明会、質疑応答や行われました。その際「住民の意見をできる限り反映させる」「次回説明会までに要望をまとめ書面での返答をする」ということで終了する
  • 2月2日 町内会でまとめた要望書、協定書を提出
  • 2月6日 株式会社ギャバンより見解書がFAXされる
  • 2月9日 この返答内容に納得がいかず要望書の回答について説明会を求める4社で相談との回答有
  • 2月13日 説明会の開催をする必要がないとの回答有
  • 2月14日 説明会の開催要望申し入れ書送付
  • 2月17日 区役所に出向き事業者が提出した説明報告書をコピーする

    2月18日 再度、説明会の開催要望申し入れ書送付
  • 2月23日 川崎市への意見書を近隣住民で11通提出。

    2月28日 再、再度、説明会の開催要望申し入れ書送付。合田工務店に工事によって発生する問題について回答を求める
  • 3月6日 11通分の見解書をうけるが、すべてまったくこちらの意見を無視した誠意のない回答でした。各、質問、要望への返答が書かれた文面の最後には 「川崎市建築行為及び、開発行為に関する総合調整条例」の手続きが終了した後も建築確認の申請、新築工事の着工は事業スケジュールに則り進めさせていただきますが、近隣との話し合いは継続していくことをお約束いたします。」と記載されたものの、その後、こちらの解体工事の内容への要望については「全員の意見にすべて対応することは現実的に不可能なため」「説明会という限られた時間内で行うことが困難」「双方で決定した議題でのみ話し合う場を設ける」ということで、その後、再三の申し入れにもかかわらず、すべて「説明済みで応じる必要がない」との誠意のない回答に終始し、施工業者未定の為、業者決定次第説明会を開催するといったまま説明会は開催されなかった。その間、着々と解体工事は、説明もないまま行われ、近隣は騒音、粉じん、地震と間違えるような震動に悩まされる。
  • 5月23日夕方に 説明業者である株式会社ギャバンより一斉に近隣のポストへ粗品と「5月27日平日水曜の18時から説明会を開催する」と一方的なお知らせが入る。住民の同意のない日程での開催で建設的な話し合いが出来ないと判断し町会では日程を再度協議するよう申し入れました。
  • 5月27日事業者である株式会社伸和技研 赤嶺事業責任者に電話したところ、「1月29日の説明会で町内会、近隣住民への説明済みで了解を得ていると認識している。すべて説明済みで今後工事関係での説明はするが建設計画については一切の変更はない行いつもりはない。変更を申し出るのであれば弁護士を立ててください」との驚くべき回答がありました。
  • 5月30日 厳重注意の申し入れを事業者にFAX
以降、解体工事後、説明もないまま基礎工事が行われ、大型トラックの出入り、騒音、粉じん、地震と間違えるような震動、自分たちの家よりも3倍近い高さの重機に生活を脅かされ、排気ガスに迷惑しながら生活する日々を送っています。
これについて随時、川崎市環境対策課へ度々相談なども行ってきましたが
騒音、振動、排気ガスなど「規制や基準がない」とのことで相談することでしか対応が出来ないまま現在も工事が進行しています。



2015年6月15日月曜日

中原区西加瀬プロジェクトの建設反対運動について



私たちの居住している神奈川県川崎市中原区の「西加瀬」は東急東横線「元住吉駅」徒歩で10分弱の地区です。

春は「神奈川の桜100選」にも選ばれる渋川 沿いの桜並木に華やかに桜が咲き並び、

夏は町内会のお祭りでお年寄りから子供まで賑わう静かな住宅街です。

徒歩圏内には自然の豊かな平和公園が隣接してい ます。

そんな静かな住宅街で株式会社伸和技研が建設を進行する109戸の狭小集合住宅、投資用ワンルームマンションの建設が進行しています。

2015年の1月末以降事業者に対しては町内会で切実な要望に対しまったく誠意のない対応が続いており、住民一同憤りを感じております。

川崎市の総合調整条例に基づく住民要望書に対しては示された「見解書」にはほぼ「ゼロ回答」といえる内容で、その後、町会は説明会の申し入れを続けましたが、2月9日付けで市長に「説明報告書」を提出し話し合いは打ち切られました。

現在は解体工事が終わり、住民が納得する形での説明がないまま建設工事が進められています。

神奈川県中原区西加瀬9-27 仮称 中原区西加瀬プロジェクト




 西加瀬町内会では「街壊し」につながる恐れがあり、工事でも住民に不安を与え続けている大ワンルームマンションの建築の反対運動を行っております。

この運動の経過を事実に元付き、資料の提示、状況をまとめ日々更新していきます。

この運動が広く、全国で認識されることと、請願の協力やこれからまたは現在、住環境を保全しようと運動を行っている方々の参考になればと思っております。